Les obres a la façana en una comunitat de propietaris són intervencions de reparació, manteniment o millora sobre el tancament exterior de l’edifici, les quals requereixen obligatòriament l’aprovació en junta de veïns i la corresponent llicència municipal. En tractar-se d’un element comú estructural que afecta la seguretat, l’aïllament i l’estètica de tot l’immoble, cap propietari no pot alterar-la de forma unilateral sense el consens estricte que marca la llei.
Si sou de Barcelona i la vostra comunitat està a punt d’afrontar la rehabilitació de la façana —ja sigui per l’aparició de fissures, risc de despreniments, o perquè heu de resoldre una ITE desfavorable—, segurament us enfronteu a un mar de dubtes. Sabem per experiència que plantejar una derrama i posar d’acord tota l’escala no és una tasca fàcil.
Per això, com a arquitectes tècnics que tractem diàriament amb aquestes situacions, en aquest article us explicarem de forma molt pràctica quin tipus d’obra fareu, quines majories de votació necessiteu segons el Codi Civil de Catalunya i com gestionar el projecte amb l’Ajuntament per evitar sancions o paralitzacions.
Tipus d’obres en elements comuns: És manteniment o millora?
Quan ens criden per valorar un arranjament de façanes en una comunitat de propietaris, el primer que hem d’aclarir a la junta és l’objectiu real de la intervenció. Legalment, no és el mateix reparar un dany estructural que afegir un element estètic, i això determina qui paga i com es vota:
- Obres de manteniment (o conservació): Són aquelles estrictament necessàries per garantir la seguretat, l’estanquitat i l’habitabilitat de l’edifici. Parlem de tapar fissures estructurals, solucionar filtracions d’aigua o reparar revestiments que s’estan desprenent. En ser obligatòries per mantenir l’edifici en bon estat, tots els veïns han de participar en la derrama.
- Obres de millora: Són intervencions que augmenten el valor o l’estètica de l’immoble, però que no són imprescindibles per a la seva seguretat (per exemple, canviar l’aplacat de la façana per un de disseny superior només per gust). En aquest cas, la llei protegeix els propietaris dissidents si el cost és molt elevat.
Obres urgents i reparacions derivades de la ITE
Un escenari molt habitual a Barcelona és haver d’afrontar una reparació de façana en una comunitat de propietaris perquè l’edifici no ha superat la Inspecció Tècnica d’Edificis (ITE).
Si hi ha deficiències greus, com el risc imminent que caiguin cascots a la vorera, estem davant d’una obra urgent. En aquestes situacions extremes, el president de la comunitat o l’administrador de finques tenen potestat per ordenar la reparació immediata sense esperar a convocar una junta prèvia (tot i que hauran d’informar els propietaris com més aviat millor).
A més, resoldre aquests danys és el pas obligatori per poder tramitar i obtenir el certificat d’aptitud de l’edifici, un document vital per a la legalitat de la finca.
Normativa i majories per aprovar obres a Catalunya
Quan busqueu informació a internet sobre la llei de propietat horitzontal i l’arranjament de façanes, és molt comú trobar dades que no s’apliquen del tot a la nostra comunitat autònoma.
I és que, si el vostre edifici és a Barcelona o en qualsevol altre municipi català, la normativa principal que regeix les majories de votació no és la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) estatal, sinó el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya.
Per tal que us sigui molt fàcil de consultar a la vostra propera reunió de veïns, hem preparat aquesta taula resum amb les majories necessàries segons el tipus d’obra que fareu:
| Tipus d’intervenció a la façana | Majoria necessària (Codi Civil de Catalunya) | És obligatori pagar la derrama? |
|---|---|---|
| Manteniment i conservació (fissures, reparar despreniments, resoldre deficiències de la ITE) | Majoria simple (més vots a favor que en contra, que representin la majoria de quotes dels assistents) | Sí, tots els propietaris estan obligats a contribuir-hi. |
| Eficiència energètica (instal·lació d’aïllament tèrmic exterior tipus SATE, plaques solars) | Majoria simple | Sí, sempre que l’acord s’aprovi legalment en junta. |
| Millores no exigibles (canvis purament estètics o sumptuaris que no milloren l’habitabilitat ni la seguretat) | Quatre cinquenes parts (4/5) dels propietaris i quotes de participació | Si l’import supera les 3 mensualitats ordinàries, els veïns dissidents no estan obligats a pagar. |
Com podeu veure, el Codi Civil català facilita enormement les intervencions per assegurar el manteniment o millorar l’eficiència energètica de l’edifici. En exigir únicament una majoria simple, s’aconsegueix desbloquejar molts projectes de rehabilitació que abans quedaven paralitzats per la negativa d’uns pocs veïns.
Permisos de l’Ajuntament de Barcelona i el paper de l’Arquitecte Tècnic
Aprovar l’obra a la junta de veïns és només la meitat del camí. El següent pas crític és legalitzar la intervenció davant l’Ajuntament. A Barcelona, depenent de l’envergadura dels treballs, haureu de tramitar un comunicat d’obres (per a intervencions menors i ràpides) o una llicència d’obres majors (si s’altera l’estructura, es canvien volums o cal instal·lar bastides de gran format a la via pública).
Per obtenir aquestes llicències, la normativa municipal i la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE) exigeixen la figura d’un tècnic competent. És aquí on entra l’Arquitecte Tècnic (o aparellador). La nostra feina consisteix a redactar el projecte tècnic, assumir la direcció de l’obra i coordinar la seguretat i salut laboral. Sense això, l’Ajuntament paralitzarà les obres i la comunitat s’enfrontarà a multes severes.
SABIEU QUE…? Actualment existeixen potents ajudes per rehabilitar façanes. Si l’obra inclou millores d’aïllament tèrmic, podeu acollir-vos als fons europeus Next Generation o a les ajudes del Consorci de l’Habitatge de Barcelona. Per sol·licitar-les, normalment cal tenir l’edifici avaluat, de manera que convé entendre bé la diferència entre la ITE i l’IEE (Informe d’Avaluació d’Edificis).
Si la vostra comunitat ha rebut un requeriment de l’ajuntament o necessiteu un projecte tècnic sòlid per poder començar a demanar pressupostos a les constructores, el més adequat és que ho vegem junts per traçar un full de ruta segur i sense ensurts.
Veïns que actuen sense permís: Què fer davant d’una alteració de la façana
De vegades, el problema no és el deteriorament del temps, sinó l’acció unilateral d’un propietari. Instal·lar el compressor de l’aire condicionat a l’exterior, tancar un balcó amb fusteria d’alumini d’un altre color o obrir una nova sortida de fums sense consultar ningú és una alteració de façana en propietat horitzontal en tota regla.
Heu de recordar que la façana és un element comú intocable en el seu conjunt, i aquesta norma s’aplica tant a la cara principal de l’edifici com a la posterior (una qüestió que ja us vam explicar detalladament en el nostre article sobre la rehabilitació de patis de llums).
Si un veí realitza modificacions pel seu compte sense l’aprovació unànime o la majoria exigida en junta, la comunitat té el dret i el deure d’actuar. Aquests són els passos recomanats per resoldre-ho:
- Notificació amistosa prèvia: El president o l’administrador ha de contactar amb el veí, explicar-li la infracció i sol·licitar-li que retorni la façana al seu estat original.
- Convocatòria de Junta Extraordinària: Si l’infractor es nega, s’ha de convocar una junta per acordar formalment l’exigència de restitució de l’element comú afectat.
- Requeriment mitjançant burofax: S’envia l’acord de la junta al propietari, atorgant-li un termini límit per desmuntar l’obra no autoritzada, deixant constància legal de l’avís.
- Inici de la via judicial: Si s’esgota el termini i no hi ha resposta, la comunitat (amb l’acord previ a l’acta) està legitimada per interposar una demanda exigint la demolició.
De vegades, un informe tècnic independent ajuda a mediar i evita arribar als tribunals. Si demostrem amb una peritació objectiva que l’obra privativa està danyant un element estructural o alterant la configuració exterior de forma il·legal, el propietari sol entrar en raó. Si us trobeu en aquest punt de bloqueig veïnal a Barcelona, té sentit que parlem per emetre aquest informe i donar suport a la comunitat.
Preguntes freqüents sobre obres a la façana
Puc negar-me a pagar una derrama per l’arranjament de la façana?
Si es tracta d’una obra de manteniment o conservació necessària per a la seguretat o per superar la ITE, no podeu negar-vos i és obligatori pagar. Només podríeu estar exempts si es tracta d’una millora estètica no necessària i la derrama supera l’import de tres mensualitats ordinàries.
Què passa si la façana és un perill imminent i el president no fa res?
Qualsevol propietari pot notificar urgentment la situació a l’administrador o, en casos extrems, avisar l’Ajuntament de Barcelona (Disciplina Urbanística). Si hi ha risc real de despreniment, l’ajuntament pot obligar la comunitat a actuar mitjançant una ordre d’execució subsidiària.
Cal unanimitat per posar aïllament SATE a l’edifici?
No, afortunadament ja no cal unanimitat. Per instal·lar sistemes que millorin l’eficiència energètica de l’edifici, el Codi Civil de Catalunya exigeix únicament l’aprovació per majoria simple a la junta de veïns.
Qui paga la rehabilitació de la façana si el meu pis és un baix comercial?
La façana és un element comú estructural que dona suport a tot l’edifici. Llevat que els estatuts de la vostra comunitat especifiquin clarament que els locals estan exempts, els propietaris dels baixos han de pagar la derrama segons el seu coeficient de participació.
Segons la llei de propietat horitzontal sobre obres a la façana, puc pintar la façana del meu balcó d’un altre color?
No, no podeu alterar l’estètica exterior de l’edifici de forma individual. Qualsevol canvi de color, tancament o modificació visible des de l’exterior requereix l’aprovació prèvia de la comunitat de propietaris en junta.
Necessiteu ajuda amb la façana de la vostra comunitat?
Enfrontar-se a una obra en un element comú sempre genera tensions, però comptar amb l’assessorament tècnic adequat des del primer moment ho canvia tot. A AT — Arquitectes Tècnics redactem el projecte, tramitem la llicència amb l’ajuntament i dirigim l’obra perquè vosaltres només us hàgiu de preocupar de gaudir del resultat.
Si sou de Barcelona o de les rodalies i voleu fer les coses bé i sense sorpreses, contacteu amb nosaltres i analitzarem el vostre cas sense compromís.
