Adquirir un habitatge és una de les decisions més importants en la vida d’una persona. Tot i això, de vegades els compradors descobreixen que la seva nova propietat no disposa de la cèdula d’habitabilitat, un document essencial que certifica que l’habitatge compleix els requisits mínims per ser habitat.
A Barcelona, la manca d’aquest certificat pot comportar diversos problemes legals i pràctics.
Què és la cèdula d’habitabilitat i per a què serveix?
La cèdula d’habitabilitat és un document administratiu que acredita que un habitatge compleix amb les condicions mínimes d’habitabilitat segons la normativa vigent. És necessària per a:
- Vendre, llogar o cedir l’ús d’un habitatge.
- Donar d’alta serveis bàsics com aigua, electricitat, gas i telecomunicacions.
- Empadronar-se legalment a l’habitatge.
Per obtenir-la, un arquitecte o arquitecte tècnic ha d’inspeccionar l’habitatge i emetre un certificat d’habitabilitat. Posteriorment, es presenta la sol·licitud juntament amb aquest certificat a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya i es paguen les taxes corresponents.
És legal vendre un habitatge sense cèdula d’habitabilitat a Barcelona?
A Catalunya, la llei obliga el venedor d’un habitatge a lliurar la cèdula d’habitabilitat a la persona compradora. El notari ha d’exigir aquest requisit en el moment de la transmissió, i el registrador no pot inscriure la transmissió si no es compleix.
Tanmateix, existeixen casos d’exempció, com quan l’habitatge es destina a rehabilitació o enderroc. En aquests casos, cal manifestar-ho expressament a l’escriptura i el comprador ha d’exonerar el venedor de lliurar la cèdula. A més, s’ha d’adjuntar un informe tècnic que acrediti que l’habitatge podrà obtenir la cèdula un cop executades les obres necessàries.
Conseqüències de comprar un habitatge sense cèdula d’habitabilitat
Comprar un habitatge sense cèdula pot comportar inconvenients que afecten tant la legalitat com la funcionalitat i el valor de la propietat. Algunes de les conseqüències més rellevants són:
- Impossibilitat de donar d’alta subministraments: Les empreses d’aigua, electricitat, gas o telecomunicacions exigeixen la cèdula per contractar serveis. Pots quedar-te sense subministraments durant setmanes o mesos.
- No et pots empadronar legalment: L’empadronament requereix la cèdula. Sense ella, no podràs registrar el teu domicili, la qual cosa dificulta tràmits administratius, escolarització, accés a la sanitat, etc.
- Limitacions per vendre o llogar: No podràs vendre o llogar legalment l’habitatge sense aquest document. En cas de venda, hauràs d’informar el comprador i assumir les conseqüències legals.
- Pèrdua de valor al mercat: Un habitatge sense cèdula no es pot considerar legalment habitable, fet que en dificulta la venda, el lloguer i l’accés a finançament hipotecari.
- Problemes amb la comunitat o l’ajuntament: Utilitzar un habitatge sense cèdula pot suposar conflictes amb la comunitat de propietaris o l’Ajuntament, i pot derivar en sancions urbanístiques.
- Sancions administratives: A Catalunya, la Generalitat pot imposar multes d’entre 90.001 € i 900.000 € per viure en un habitatge que no compleix amb les condicions mínimes d’habitabilitat. També és considerat una infracció greu llogar un habitatge sense cèdula.
- Riscos de seguretat i salubritat: En alguns casos, la manca de cèdula és conseqüència de deficiències estructurals, falta de ventilació, salubritat o seguretat, posant en risc directe als habitants.
Què fer si ja has comprat l’habitatge sense cèdula?
Si et trobes en aquesta situació, el primer és no entrar en pànic. Encara hi ha solucions, però és important actuar ràpidament i amb assessorament professional. Et detallem els passos recomanats:
- Revisa l’escriptura de compravenda
Comprova si s’esmenta res respecte a la cèdula. Si el venedor no la va lliurar ni va ser exonerat expressament per tu, pots tenir base per reclamar. - Intenta una solució amistosa
Contacta amb el venedor i/o l’agència immobiliària. Sovint es pot resoldre acordant que el venedor tramiti i assumeixi el cost de la cèdula, evitant així litigis judicials. - Consulta amb un advocat especialista
Si no s’arriba a un acord, un advocat especialitzat en dret immobiliari pot estudiar el teu cas i assessorar-te sobre possibles accions legals. Es pot reclamar per vicis ocults o, en casos greus, demanar la nul·litat del contracte. - Sol·licita una inspecció tècnica
Contracta un arquitecte tècnic perquè inspeccioni l’habitatge i determini si pot obtenir la cèdula amb o sense reformes. Si és viable, podrà emetre el certificat corresponent. - Realitza les reformes necessàries
Si l’habitatge no compleix els requisits, caldrà fer obres d’adequació: ventilació, il·luminació, instal·lacions elèctriques, sortides d’emergència, etc. - Tramita la cèdula d’habitabilitat
Un cop fetes les millores i amb l’informe tècnic favorable, podràs iniciar el tràmit per obtenir la cèdula i regularitzar la situació de l’habitatge.
Com t’ajudem des d’AT – Arquitectes Tècnics?
A AT – Arquitectes Tècnics, t’oferim un servei integral per ajudar-te a regularitzar la situació del teu habitatge:
- Inspecció tècnica: Avaluem l’estat de l’habitatge i determinem les actuacions necessàries per obtenir la cèdula.
- Informe d’habitabilitat: Emetem el certificat necessari per tramitar la cèdula.
- Gestió de tràmits: Ens encarreguem de la presentació de la sol·licitud a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya i del pagament de les taxes.
- Assessorament legal: Col·laborem amb advocats especialitzats per oferir-te el millor assessorament jurídic en cas de litigis.
Passos per obtenir la cèdula d’habitabilitat a Barcelona
Si l’habitatge compleix els requisits, el procés és relativament àgil. Et detallem com fer-ho pas a pas:
- Contracta un tècnic competent
Necessitaràs un arquitecte o arquitecte tècnic col·legiat que visiti l’habitatge, n’avaluï les condicions i determini si es pot tramitar la cèdula. A AT – Arquitectes Tècnics t’ajudem des del primer moment. - Inspecció de l’habitatge
El tècnic comprovarà que l’habitatge compleix amb el Decret 141/2012 sobre condicions mínimes d’habitabilitat a Catalunya:
- Superfície útil mínima
- Alçada lliure mínima
- Ventilació natural a les estances
- Instal·lació elèctrica i d’aigua potable en bon estat
- Accés independent des de les zones comunes
- Certificat d’habitabilitat
Si tot és correcte, el tècnic emetrà el certificat d’habitabilitat (model normalitzat) que acredita que l’habitatge és apte per viure-hi. - Presentació de la sol·licitud
Cal presentar la sol·licitud a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, presencialment o per via telemàtica. La documentació necessària és:
- Certificat d’habitabilitat del tècnic
- Justificant de pagament de la taxa (uns 15–20 €)
- DNI o NIE del sol·licitant
- Documentació acreditativa de la propietat o autorització
- Recepció de la cèdula
Un cop revisada la sol·licitud, rebràs la cèdula en format digital. Té una validesa de 15 anys. - En cas de denegació
Si l’habitatge no compleix els requisits, es detallen les deficiències a corregir. Podràs realitzar les obres necessàries i tornar a presentar la sol·licitud.
Si t’han venut una casa sense cèdula d’habitabilitat a Barcelona, és fonamental actuar amb rapidesa per evitar problemes legals i garantir que l’habitatge compleixi amb la normativa. A AT – Arquitectes Tècnics, t’ajudem en tot el procés.
Necessites ajuda per regularitzar la teva propietat?
Contacta amb nosaltres avui mateix per a una consulta gratuïta i descobreix com podem ajudar-te a obtenir la cèdula d’habitabilitat i resoldre qualsevol inconvenient legal relacionat amb el teu habitatge.
